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Am 30. Mai 2001 beschloss der Stadtrat von Oslo („Bystyret“), die Wohnungen zu verkaufen, und am 31. Mai 2001 unterzeichnete die Stadtverwaltung einen Vertrag mit Fredensborg Boligutleie ANS (im Folgenden „Fredensborg“ genannt) über den Verkauf der Wohnungen. On 30 May 2001, the Oslo City Council (‘Bystyret’) decided to sell the apartments, and on 31 May 2001 the Municipality signed a contract with Fredensborg Boligutleie ANS (hereinafter Fredensborg) on the sale of the apartments.
Die Stadtverwaltung Oslo beschloss, das Angebot von Sunndal Collier & Co ASA anzunehmen und am 8. Mai 2001 unterzeichnete Sunndal Collier & Co ASA, deren Nachfolger Fredensborg ist, den Vertrag. The Municipality of Oslo chose to accept the offer from Sunndal Collier & Co ASA and on 8 May 2001, Sundal Collier & Co ASA, Fredensborg being its successor, signed the contract.
Infolgedessen wurde der Vertrag zwischen der Stadtverwaltung und Fredensborg in mehreren Punkten geändert. As a consequence of this, the contract between the Municipality and Fredensborg was amended on several points.
Mit Unterzeichnung des Vertrags am 31. Mai 2001 verkaufte die Stadtverwaltung Oslo die 1744 Wohnungen en bloc zu einem Preis von 715 Mio. NOK an Fredensborg. By signing the contract on 31 May 2001, the Municipality of Oslo sold the 1744 apartments en bloc at a price of NOK 715 Million to Fredensborg.
Drittens nahm die Überwachungsbehörde darauf Bezug, das die Stadtverwaltung argumentierte, dass – selbst wenn sich herausstellen sollte, dass der erzielte Preis unter dem Markwert lag – der Verkauf nicht in den Geltungsbereich von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens falle, da der Markt, auf dem Fredensborg agiere, keine Elemente grenzüberschreitenden Handels enthalte. Thirdly, the Authority referred to the fact that the Municipality argued that even if the price obtained were found to be below market value, the sale fell outside the scope of Article 61(1) of the EEA Agreement because the market in which Fredensborg was involved did not contain elements of cross-border trade.
Die Überwachungsbehörde vertrat die Ansicht, dass der Immobilienmarkt in Oslo nicht auf lokale Unternehmen beschränkt war und dass Fredensborg tatsächlich oder potenziell mit ähnlichen Unternehmen in Norwegen und anderen EWR-Staaten im Wettbewerb stand. The Authority considered that the real estate market in Oslo was not limited to local undertakings and that Fredensborg was actually, or potentially, in competition with similar undertakings in Norway and other EEA States.
Viertens konnte die Stadtverwaltung „nicht erkennen, dass die Überwachungsbehörde den maßgeblichen Markt für Mietwohnungen definiert hätte und wie dies die Überwachungsbehörde zu der Schlussfolgerung veranlasst, dass Fredensborg Boligutleie ANS tatsächlich oder potenziell mit ähnlichen Unternehmen in Norwegen oder anderen EWR-Staaten im Wettbewerb steht“. Fourthly, the Municipality could ‘not see that the Authority has defined the relevant market for rental homes and how this leads the Authority to their conclusion that Fredensborg Boligutleie ANS is actually or potentially in competition with similar undertakings in Norway or other EEA States’.
Mit Schreiben vom 19. Dezember 2003, das bei der Überwachungsbehörde am 5. Januar 2004 einging und registriert wurde (Dok. Nr. 03-8980-A), nahm Fredensborg (der Käufer) Stellung. By letter dated 19 December 2003, received and registered by the Authority on 5 January 2004 (Doc No: 03-8980 A), Fredensborg (the buyer) submitted comments.
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (im Folgenden „BER“ genannt), die von Arnt K. Svendsen vertreten wurde, war von Fredensborg ersucht worden, den Wert des Portfolios zu ermitteln und zu den Bewertungen von Catella, OPAK und FIGA Stellung zu nehmen. BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA.
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (im Folgenden „Agdestein“ genannt), die durch Pål Agdestein vertreten wurde, wurde im November 2002 von Fredensborg gebeten, die drei oben genannten Wertermittlungen zu analysieren und dazu Stellung zu nehmen sowie ihre Auffassung bezüglich des Marktwerts des Portfolios darzulegen. Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hereinafter Agdestein), represented by Mr. Pål Agdestein, was asked, in November 2002, by Fredensborg to analyse and comment on the three valuations mentioned above and to give his view on the market value of the portfolio.
Agdestein legte Fredensborg seinen Bericht am 17. Februar 2003 vor. Agdestein submitted his report to Fredensborg on 17 February 2003.
Da der von Fredensborg bezahlte Preis im Mittelfeld aller Wertermittlungen lag, war Fredensborg der Ansicht, dass dies die Auffassung, dass Fredensborg den Marktpreis bezahlt hatte, bekräftigte. As the price paid by Fredensborg was in the mid-range of all the value assessments, Fredensborg considered that this supported the view that Fredensborg had paid the market price.
Fredensborg erachtete es als wichtig, „den Unterschied zwischen einem theoretischen, im besten Falle zu erzielenden „Wert“, bei dem die erfolgreiche Implementierung und Ausführung eines Immobilienprojekts betrachtet werde, und der Bereitschaft eines Investors, ein bestimmtes Projekt, das in hohem Maße ein Projektrisiko in sich birgt, zu übernehmen, hervorzuheben.“ Nach Ansicht von Fredensborg war dieses Projektrisiko bei den Bewertungen von FIGA/Nortakst oder Catella nicht berücksichtigt worden. Fredensborg considered it important ‘to stress the difference between a theoretic best case “value” considering the successful implementation and carrying out of a real-estate project and an investor's willingness to enter into a specific project that to a large extent involves a project risk.’ Fredensborg considered that this project risk was not taken into account in the FIGA/Nortakst or Catella appraisals.
Mit Schreiben vom 5. März 2004 (Vorgang Nr. 258313) übermittelte die Überwachungsbehörde die Stellungnahme von Fredensborg an die norwegischen Behörden und forderte sie auf, binnen eines Monats zu antworten. By letter dated 5 March 2004 (Event No: 258313), the Authority submitted the comments from Fredensborg to the Norwegian authorities, and invited them to reply within one month.
Die Abzüge für Sicherungsrechte und vertragliche Beschränkungen beziehen sich auf Paragraf 8 — die „wie besichtigt“-Klausel — in dem Vertrag zwischen der Stadtverwaltung Oslo und Fredensborg. Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
Wie bereits dargelegt, meldeten die norwegischen Behörden der Überwachungsbehörde den Verkauf von 1744 Mietwohnungen zum Preis von 715 Mio. NOK (ca. 89 Mio. EUR) durch die Stadtverwaltung Oslo an Fredensborg. As mentioned above, the Norwegian authorities notified to the Authority the sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg at a price of NOK 715 Million (approximately EUR 89 Million).
In dem vorliegenden Fall würde eine Fredensborg gewährte Beihilfe das Unternehmen begünstigen und hätte daher spezifischen Charakter. In the case at hand, any aid granted to Fredensborg would favour that undertaking and would thereby be specific.
Darüber hinaus muss der Verkauf der Wohnungen Fredensborg einen Vorteil verschafft haben, wenn er als staatliche Beihilfe eingestuft werden soll. Furthermore, in order to be classified as state aid, the sale of the apartments must have conferred an advantage on Fredensborg.
Nur wenn der Verkauf an Fredensborg unter dem Marktwert erfolgte, müsste auch der Nachweis erbracht werden, dass der Wettbewerb verfälscht und der Handel zwischen den Vertragsparteien beeinträchtigt wurde. Only to the extent the sale to Fredensborg was carried out below market value, would it also be necessary to establish that competition was distorted and that trade between Contracting parties was affected.
Die Überwachungsbehörde kann nicht feststellen, dass der Verkauf von 1744 Krankenhauswohnungen von der Stadtverwaltung von Oslo an Fredensborg staatliche Beihilfen im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens implizierte. The Authority cannot establish that the sale of 1744 hospital apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg involved state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Die Stadtverwaltung Oslo argumentierte, dass der Verkauf — selbst wenn sich herausstellen sollte, dass der erzielte Preis unter dem Marktwert lag — keine Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens darstellte, da der Markt, auf dem Fredensborg agiert, keine Elemente grenzüberschreitenden Handels enthält. The Municipality of Oslo has argued that even if the price obtained was found to be below market value, the sale would not constitute aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement as the market in which Fredensborg operates does not contain elements of cross-border trade.
Die Bedingungen des Verkaufs von 1744 Mietwohnungen von der Stadtverwaltung Oslo an Fredensborg Boligutleie ANS stellen keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens dar. The conditions of the proposed sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg Boligutleie ANS do not constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Fredensborg verwies auf ein früheres Schreiben vom 18. Februar 2003, das am 20. Februar 2003 bei der Überwachungsbehörde eingegangen und registriert worden war (Dok. Nr. 03-1040-A) und mit dem zwei neue Wertermittlungen vorgelegt worden waren. Fredensborg referred to a previous letter dated 18 February 2003, received and registered by the Authority on 20 February 2003 (Doc. No: 03-1040 A), whereby two new value assessments were submitted.